小作農地の売買

小作農地の売買

小作農地の売買における要件

農地を売買するにあたって、その農地を小作契約により賃貸している場合、まずはその賃貸借契約を解除しなければなりません。

しかし、このような小作のための農地の賃貸借契約は、一般の土地に適用される借地借家法よりも、契約を解除するための事由が厳格に定められています。

農地法第19条の規定では、期間満了になる1年から6ヶ月前の間に相手方に対し賃貸借の更新をしない旨の通知をしない限り、従前の賃貸借と同一の条件で賃貸借をしたものと見なされます。

ただし、例外として次のような場合があります。

◆水田裏作を目的とする賃貸借でその期間が１年未満のもの

◆農業振興地域の整備に関する法律に基づき設定された特定利用権に係るもの

◆農業経営基盤強化促進法に基づき設定・移転された利用権に係るもの

※ また、農地の賃貸借の解除、解約の申し入れ、合意による解約、更新をしない旨の通知をするときは、知事の許可を受けなければならないと定められており、許可を受けないで行った行為はその効力を生じません。

この場合の許可の基準となるものは次の通りです。

◆賃借人が信義に反した行為をした場合

◆その農地又は採草放牧地を農地又は採草放牧地以外のものにすることを相当とする場合賃借人の生計（法人にあつては、経営）、賃貸人の経営能力等を考慮し、賃貸人がその農地又は採草放牧地を耕作又は養畜の事業に供することを相当とする場合

◆賃借人である農業生産法人が農業生産法人でなくなつた場合並びに賃借人である農業生産法人の構成員となつている賃貸人がその法人の構成員でなくなり、その賃貸人又はその世帯員がその許可を受けた後において耕作又は養畜の事業に供すべき農地及び採草放牧地のすべてを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行なうことができると認められ、かつ、その事業に必要な農作業に常時従事すると認められる場合

◆その他正当の事由がある場合

契約の解除において比較的許可を得やすいのは、双方による「合意解除」です。

許可が下りたら、通常の農地転用手続きにより許可書を取得した後で所有権の移転登記等ができます。

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